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Avalar la compra de un piso con otra propiedad

Limita de modo considerable la responsabilidad del avalista, pero también la capacidad de gestionar su patrimonio

Img pisos Imagen: Kai

La crisis ha terminado con la esperanza de numerosas personas de comprar una vivienda. Además, no son pocos los ciudadanos que han perdido la propiedad hipotecada y parte de los bienes de familiares que les avalaron para adquirir el piso. Una de las opciones que se impone para no comprometer el patrimonio presente y futuro del hipotecado -y de quienes le respaldan en la operación- es aportar sólo garantías adicionales, como una segunda residencia, ya sea propia, de un familiar o de un amigo. Aunque esto restringe la responsabilidad de quien actúa como garante, también limita sus posibilidades de maniobra sobre el inmueble que sirve como respaldo para la concesión de la hipoteca.

Otra vivienda como garantía

Aunque los bancos y las cajas de ahorros comienzan a conceder hipotecas a un ritmo algo más acelerado, después de un año y medio de endurecimiento extremo de las condiciones, quizá pase mucho tiempo hasta que el acceso a financiación bancaria para adquirir una vivienda vuelva a los niveles anteriores a la crisis. Los requisitos para firmar un crédito con el que comprar un piso son áun muy estrictos.

En ocasiones, quienes avalaron a sus hijos o hermanos para que pudieran tener una casa propia viven una pesadilla. Nunca pensaron que los firmantes de la hipoteca podrían dejar de pagar y tampoco se adelantaron a la crisis. Los avalistas no temieron quedarse sin vivienda, ver embargados sus bienes, perder parte de su nómina o tener números rojos en su cuenta corriente. Aunque está extendida la idea de que quien avala a otra persona lo hace sólo con su propio piso, lo cierto es que, ante el impago del titular del préstamo, se responde con todo el patrimonio presente y futuro: la vivienda, el sueldo o el coche. Ante esta situación, la posibilidad de encontrar un avalista en muchos casos se ha esfumado. Pero, si el banco lo permite, queda la opción de utilizar una "garantía real".

Al utilizar una garantía real, el avalista sólo arriesga una propiedad y no todos los bienes presentes y futuros

Esta opción consiste en respaldar con otra propiedad, como puede ser un bien inmobiliario, la compra del piso. El solicitante de la hipoteca puede ser el dueño de esta vivienda que va a servir como garantía, aunque también puede pedírselo a otra persona. Quienes ya son propietarios de una casa y quieren acceder a una segunda residencia pueden elegir esta alternativa.

Esto tiene algunas ventajas, pero también inconvenientes:

  • Por una parte, quien pone la garantía sabe que sólo arriesga una de sus propiedades, y no todos sus bienes presentes y futuros -como sucede con el aval-. La responsabilidad estaría limitada.

  • Pero quien avala con todo su patrimonio actual y venidero, el avalista, tiene libertad absoluta para vender sus propiedades mientras el titular de la hipoteca pague, algo que no sucede cuando se pone como garantía un inmueble.

Requisitos

Antes de firmar el contrato y poner una vivienda como garantía de otra, el usuario debe tener en cuenta una serie de factores, ya que no es una operación exenta de riesgos. Además, las entidades que entregan el préstamo no siempre dejan claros todos los extremos.

  • Por lo general, cuando un inmueble va a servir como garantía, el banco pide que no pese sobre él ninguna carga. La vivienda debe estar ya pagada y no tener otras hipotecas. También es posible que la entidad permita que el piso tenga alguna pequeña carga si la cantidad que recaerá sobre ella no es demasiado elevada.

  • En realidad es una nueva hipoteca, por lo que hay que sopesar los gastos adicionales que va a suponer que ese inmueble respalde la compra de otro.

  • Para que el banco conozca el valor del piso es necesario hacer una tasación de la vivienda y afrontar los costes que esto supone.

  • Hay que inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad y, después, pagar también por su cancelación.

  • Es probable que el banco pida a los propietarios de la vivienda que sirve como garantía alguno de los requisitos que exige a otros clientes que solicitan la hipoteca, como suscribir un seguro de vida o del hogar.

Cómo funciona

Cuando los dos inmuebles están tasados, el banco concede el préstamo para comprar la vivienda y distribuye carga hipotecaria entre las dos casas.

Si otorga 150.000 euros, sobre la vivienda principal pueden recaer 100.000 y sobre la otra 50.000, según calcule la entidad y acuerden los propietarios. Hasta esta cantidad responde el dueño del piso que sirve como garantía. El banco no puede reclamarle más que 50.000 euros -la responsabilidad hipotecaria-, y el resto de su patrimonio y del piso queda a salvo. Aunque si el propietario de la vivienda y el solicitante de la hipoteca es la misma persona, sí responde con todo su patrimonio del pago del préstamo, cuando así se estipule.

Si el propietario de la vivienda que sirve como garantía quiere venderla, tendrá que cancelar la carga que pesa sobre ella

Con este tipo de contrato, se puede pensar que la persona que ha puesto la garantía sólo tendría que pagar los 50.000 euros si el titular de la hipoteca principal deja de pagar, pero éste no es el único supuesto.

Si el propietario del piso que ha respaldado la compra de otro quiere venderlo, tendrá que cancelar antes la carga que pesa sobre él y sólo recibirá la cantidad resultante de restar del total de la venta la responsabilidad hipotecaria. Quien desee adquirir la vivienda comprobará en el Registro de la Propiedad que tiene una carga, así que el propietario deberá levantar la hipoteca si quiere ponerla a la venta. Si le pagan por la casa 140.000 euros, sólo recibirá 90.000, porque el resto se utilizaría para cancelar la hipoteca que pesa sobre ella.

De este modo, es recomendable leer con atención la letra pequeña, sopesar los pros y los contras y buscar la mejor de las opciones de acuerdo al presente y al futuro para que la compra de la vivienda sea lo más rentable posible.

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