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Mario Navarro, secretario general de Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad

El mercado del alquiler en España está empezando a despertar

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: martes 13 febrero de 2007

Mario Navarro-Rubio Rodríguez (licenciado en derecho por la Universidad de Navarra) es secretario general de Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad. En 1999 fundó esta entidad sin ánimo de lucro con el objetivo de mejorar la situación del alquiler en España -un mercado que, según asegura, está empezando a despertar- marcada por el encarecimiento de los precios y la baja oferta. En su opinión, el arbitraje (modo para solucionar conflictos de forma mucho más rápida que la justicia ordinaria) está ayudando a agilizar los numerosos desahucios que se producen en España. No obstante, para añadir valor a los beneficios del arbitraje, Mario Navarro-Rubio ha ido más allá con la creación del Programa Nacional de Alquiler Garantizado, un contrato de alquiler que incluye una garantía en caso de que surjan incompatibilidades entre arrendador e inquilino. «Esta iniciativa se pone en marcha ante la necesidad de planificar a nivel nacional la difusión de la Garantía de Alquiler como medida que soluciona los riesgos y problemas, como desahucios o malentendidos con los inquilinos que, por desgracia, se habían convertido en habituales en España», explica Navarro-Rubio.

¿Qué es exactamente el Programa Nacional de Alquiler Garantizado (PNGA)?

El Plan Nacional de Alquiler Garantizado es un conjunto de medidas para promocionar el alquiler que pusimos en marcha al comprobar que, según conclusiones del barómetro del CIS, la principal preocupación socioeconómica de los españoles es no poder acceder al mercado de la vivienda, bien a través de compra o de alquiler. Entendemos que el mercado del alquiler se encontraba en una situación precaria y que se necesitaban soluciones para reactivarlo. El objetivo fundamental del PNAG es aumentar el número de viviendas de alquiler que se ofertan, respondiendo así a esta necesidad social urgente que tenemos en España. Por tanto, el PNGA es, como su nombre indica, un documento que ofrece garantías para el alquiler. Los interesados firman un contrato de alquiler que incluye un documento, por sólo 42 euros, que les da derecho a solucionar posibles conflictos con sus inquilinos por medio del arbitraje. Este documento, que bautizamos como «Garantía de Alquiler» se añade como anexo al contrato de alquiler como un pequeño trámite más. Su finalidad es garantizar la obligatoriedad en el cumplimiento íntegro del contrato de alquiler y proteger los derechos de propietarios e inquilinos.

¿Cuáles son las ventajas del arbitraje?

El arbitraje como forma de solucionar conflictos en el ámbito inmobiliario (en particular en la actividad del alquiler) tiene muchas ventajas. La más aplaudida es la resolución de conflictos de forma rápida: mientras un desahucio puede tardar de media, en torno a un año en resolverse por la vía judicial, con el arbitraje puede reducirse a 23 días. Además, este método tiene las mismas garantías que el proceso judicial: el procedimiento arbitral goza de la misma fuerza que un proceso judicial. El laudo arbitral tiene la misma eficacia que una sentencia judicial firme. Insisto, lo que dicta el árbitro, imparcial y experto en su sector, debe ser respetado y cumplido por ambas partes. Además, para el consumidor es interesante este proceso por el ahorro de costes que permite. La implantación del arbitraje en un procedimiento arbitral genera a medio plazo un notable ahorro de costes para las partes gracias a la agilidad procesal del sistema. «La implantación del arbitraje en un procedimiento arbitral genera a medio plazo un notable ahorro de costes para las partes gracias a la agilidad procesal del sistema» Por tanto, se puede decir que en el caso del alquiler, el arbitraje acorta considerablemente la fase de enjuiciamiento a apenas un mes (en concreto unos 23 días), elimina todos los gastos que ocasiona un juicio, y además se soluciona con una simple reclamación, sin necesidad de abogado o procurador.

¿Cómo pueden los ciudadanos acceder a este sistema de garantía de alquiler?

En la actualidad, tenemos acuerdos con 2.500 inmobiliarias, que ofrecen nuestro Plan Nacional de Garantía de Alquiler a los clientes que acuden a ellas en busca de alquiler. Trabajamos principalmente a través de ellas. Pero también ofrecemos el servicio directamente a particulares. Tenemos un teléfono de atención al cliente, que es el 902 21 71 21, a través del que damos toda la información y el servicio que nos reclamen. Además, estamos trabajando fuerte para que en ocho meses nuestros impresos de garantía de alquiler estén en papelerías, librerías y estancos.

¿Está realmente dinamizando el PNAG el mercado del alquiler en España?

Sí, consideramos que está teniendo una muy buena acogida. Sólo en 2006 firmamos 150.000 garantías de alquiler. Además, otra buena prueba de que nuestro plan funciona, es eficaz y necesario, está en que el propio Banco de España nos ha recomendado. Tampoco tenemos ni una sola sentencia arbitral anulada.

¿Y cuáles son sus previsiones para este año?

Para este año esperamos alcanzar los 450.000 contratos de alquiler, un objetivo muy ambicioso que queremos alcanzar consiguiendo acuerdos con muchas más inmobiliarias. En la actualidad tenemos firmados contratos con 2.500 inmobiliarias homologadas, pero queremos alcanzar las 7.000. También nos planteamos firmar acuerdos de colaboración con asociaciones de consumidores. De momento, colaboramos con AECU (Asociación Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo).

¿Tiene su iniciativa algo que ver con la Sociedad Pública de Alquiler, promovida por el Ministerio de la Vivienda?

No. Son dos iniciativas similares, pero no tenemos nada que ver. Nosotros somos una entidad privada, sin ánimo de lucro. No tenemos ninguna relación con el Gobierno y, de hecho, trabajamos por diferenciarnos de la iniciativa pública. En la actualidad, estamos planteando cambiar el término Nacional de nuestro Plan de Garantía de Alquiler, porque en muchas ocasiones nos están relacionando con la propuesta de la Administración Central. No obstante, en principio pensamos en el calificativo de ‘nacional’ puesto que ofrecemos nuestros servicios en toda España. Tampoco queremos que nos utilicen políticamente como forma de acercarse a los electores, puesto que la nuestra es una iniciativa popular, básicamente por la utilidad social que cubre. También nos gusta recalcar nuestro carácter de entidad sin ánimo de lucro.

¿Cómo valora la situación actual del mercado del alquiler en España?

El mercado del alquiler en España está empezando a despertar. El alquiler está cogiendo fuerza mientras que el ámbito de la compra venta se está frenando. El principal problema es la poca oferta y también la inseguridad. «El principal problema que tiene el alquiler en España es la poca oferta y la inseguridad que ofrece» La situación puede cambiar a mejor con la regulación que se prepara para la intermediación inmobiliaria. En particular, la ley que entrará en vigor previsiblemente en marzo, pretende reducir las comisiones de intermediación máximas hasta el 3% (en la actualidad, algunas entidades están cobrando tasas de hasta 14% por prestar sus servicios a particulares). Con esta rebaja, también se podrá agilizar en cierta medida el mercado.

¿Por qué cree que en España está tan poco desarrollado el mercado del alquiler? ¿Se debe a cuestiones de mentalidad o al miedo causado en gran parte por la desprotección de los propietarios ante impagos y destrozos de los inquilinos?

Sí, la gente en particular tiene miedo a que los inquilinos no respondan económicamente y saben que la justicia es lenta, por lo que intentan evitar estos potenciales problemas.

¿Cómo se podría potenciar el mercado del alquiler en España?

La principal manera de fomentar el alquiler es introduciendo más incentivos fiscales para los propietarios de viviendas. «La mejor manera de fomentar el alquiler es introduciendo más incentivos fiscales para los propietarios de viviendas» De esta manera, les costaría menos poner en el mercado sus viviendas vacías. También sería interesante que se agilizaran los procesos judiciales de desahucios. En la actualidad la ley es correcta y los jueces la aplican bien. Las sentencias finales son las correctas. El problema está en la lentitud de los procedimientos. Si se agilizaran, el mercado del alquiler también comenzaría a remontar. Así, si todas estas medidas se pusieran en marcha es probable que salieran a la luz muchos de los pisos vacíos que existen en la actualidad. Esto favorecería que bajaran los precios del alquiler. Es la ley de la oferta y la demanda: si hay más demanda, los precios caen.

¿Cree que tendría algún impacto sobre el mercado del alquiler la propuesta que estudian algunas comunidades autónomas como País Vasco y Cataluña de aplicar un canon sobre los pisos vacíos?

Sinceramente, creo que no. Me parece que sería mejor buscar medidas incentivadoras o legislar en positivo, antes que introducir normas de castigo o prohibitivas. En cualquier caso, me parece inviable la propuesta, ya que choca con numerosos obstáculos. El primero de ellos, definir qué es una vivienda vacía.

En su opinión ¿cómo podría definirse ese concepto de vivienda vacía?

Me parece muy difícil, por no decir imposible. Algunas de las definiciones que se manejan es que el piso esté vacío en torno a cinco años. No obstante, ¿Cómo se puede comprobar esto? La picaresca en España juega un papel muy importante a la hora de sortear leyes ambiguas y este caso no podría ser menos. Además, parece que la ley choca con un derecho constitucional, como es el de la propiedad privada. Cada uno puede hacer lo que desee con sus bienes, por lo que, desde este punto de vista, no parece muy lógico castigar determinadas actuaciones, como mantener una propiedad inmobiliaria vacía.

¿De qué datos debemos fiarnos para saber cuáles son, en realidad, las viviendas vacías que hay en España?

Creo que los datos más fiables son los del Instituto Nacional de Estadística (INE). Sus últimas cifras apuntan que en España hay unos 2.800.000 pisos vacíos.


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