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Negociar una buena hipoteca con la entidad financiera

Conviene tomarse un tiempo para estudiar qué aspectos son los más importantes

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: lunes 27 enero de 2003
Lograr buenas condiciones económicas puede ayudar a ahorrar importantes sumas de dinero, por lo que conviene tomarse un tiempo para estudiar qué aspectos son los más importantes en estas condiciones.

¿Qué tipo de hipoteca me interesa más?

Los tipos más comunes son:

Tipo de interés fijo: garantizan que la cuota que se vaya a pagar durante toda la vida del préstamo sea la misma. Esto que en principio puede parecer positivo tiene también sus inconvenientes, pues esta clase de hipotecas suele ser más cara (el tipo de interés de partida es sustancialmente más alto) y el plazo máximo al que se pueden pedir suele ser de tan sólo 15 años; por esta razón la cuota será muy superior y en muchos casos se convierte en inviable.

Tipo de interés variable: El tipo de interés del préstamo variará en función de una referencia pactada (Euribor, IRPH, etc) que se revisará con una periodicidad (anual, semestral, etc). A este tipo de interés se le suma además un diferencial y el "redondeo" (que está desapareciendo). Por ejemplo: Euribor +1% sin redondeo y con revisión anual, significa que el tipo de interés hoy sería Euribor hipotecario (que es del 2,87%) más el diferencial del 1%, en total el 3,87%. Este tipo de interés serviría para calcular las cuotas durante un año (revisión anual). Después del año, se volvería a mirar el valor del Euribor y el tipo subiría o bajaría en función de lo que haya hecho en ese año dicho índice.

Las ventajas de las hipotecas a interés variable sobre las de tipo fijo son que el plazo máximo que se puede solicitar para estos préstamos es mayor (llegando incluso hasta los 30 o 35años, dependiendo de la entidad) y el tipo de interés de partida es mucho más bajo que a tipo fijo (hasta más de 2 puntos porcentuales) por lo que la cuota mensual sería mucho menor para el mismo importe. Además, si bajan los tipos de interés se consigue un beneficio, pues en las siguientes revisiones del préstamo bajará la cuota. Sin embargo, como inconvenientes la cuota no es siempre la misma y cuando suba el tipo de interés la cuota también subirá.

La más utilizada es la que toma la referencia variable. En ella se debe negociar el tipo de interés de referencia y el diferencial que se le suma.

¿Qué referencia es mejor?

La referencia más utilizada y recomendada es la que más refleja lo que pasa en el mercado de tipos de interés. Se trata del Euribor hipotecario. Este índice se publica mensualmente en el B.O.E. hacia el día 20.

El resto de referencias (IRPH, CECA, etc) no son recomendables pues son siempre superiores al Euribor.

Lo más importante del préstamo es saber qué referencia se va a aplicar, pues muchas veces dicen que la cuota va a ser de X euros y se olvida preguntar la referencia que van a aplicar el resto de años.

¿Qué diferencial se puede esperar? Lo normal en hipotecas suele ser aplicar entre el 0,5% y el 1,5%. Es decir, hablar de Euribor + 0,5% o menos es hablar de muy buen precio y hablar de Euribor + 1,5% o más es un precio caro. Cuanto menos suponga menor será la cuota a pagar.

Comisión de apertura

Lo normal suele ser que se encuentra entre el 1% y 2%. Sin embargo, hay entidades que no aplican ninguna, sobre todo en ofertas por Internet. Como se paga al principio y es un gasto no deducible en la declaración de Renta, interesa que sea lo más baja posible.

Comisiones por cancelación parcial, total y / o subrogación

Lo normal suele ser comisión por cancelación parcial del 0% y por cancelación total o subrogación del 1% en los préstamos a tipo de interés variable. Si se puede lograr que las dos sean cero mejor, pues quizás algún día se quiera cancelar totalmente de manera anticipada o incluso subrogarla en otra entidad que presente una oferta mejor "a posteriori".

Aunque si se tiene pactada una comisión de cancelación total del 1%, siempre se puede cancelar la mayoría sin llegar a la totalidad, para que no cobren la comisión, y después cancelar lo que quede en otro momento, con lo que la comisión se queda en algo simbólico.

Es importante antes de amortizar anticipadamente parte del préstamo revisar las cláusulas del contrato de hipoteca, pues a veces hay restricciones del tipo:

- Sólo se podrá amortizar sin comisión cuando el cliente lo haga en la fecha de revisión de intereses.

- El importe máximo de cancelación parcial anual será del 25% del capital pendiente, etc.

Este tipo de cláusulas limitan bastante, por ello es conveniente conocerlas previamente a la concesión de la hipoteca.

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