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Decir adiós a la hipoteca

Rescindir un préstamo de compraventa conlleva cargas de cancelación de entre el 0,5% y el 3% de la cuantía adeudada

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: lunes 26 octubre de 2009

El fundador de los jesuitas, Ignacio de Loyola, aconsejaba a los nuevos miembros de la Compañía no hacer mudanzas en tiempos de tribulación. Pero la crisis económica actual anima a muchos ciudadanos a seguir el camino inverso. Desde finales de 2008 y según constatan las oficinas municipales de la vivienda, la cancelación de hipotecas ha adquirido una velocidad de vértigo, alentada por las dificultades de pago de sus titulares. La mayoría de las consultas que reciben estos organismos se refieren a las condiciones para rescindir el contrato de compraventa de una vivienda por no poder atender las cantidades a cuenta. Desempleo, impagos, divorcios, fallecimientos, la necesidad de cambiar de entidad bancaria y pagar de forma anticipada el importe que se adeuda o la última cuota de la hipoteca son algunas de las razones para cancelarla. La amortización definitiva de un préstamo hipotecario se festeja con champán, pero a la mayoría se le atragantan las burbujas cuando descubre que, con el último pago al banco, no han acabado los desembolsos. La escritura de cancelación de una hipoteca exige que se pague al notario, al registrador y a la gestoría, además de abonar la cuantía que el banco fije como comisión por cancelación. ¿Cuál es la consecuencia? Por regla general, no se escritura la cancelación del préstamo hipotecario, salvo que se quiera vender la casa, para no tener que hacer frente a estos gastos.

Cuidado con las comisiones

/imgs/2009/10/pisos.art.jpgLas cancelaciones de hipotecas pueden estar sujetas a comisiones onerosas. Por ello, antes de anularlas, hay que valorar las cláusulas firmadas con la entidad y pactar con el banco o caja unas condiciones contractuales adecuadas.

Es prudente acordar con el prestamista cómo y cuándo cancelar el crédito. Al conllevar importantes beneficios fiscales, no siempre compensa quedar libre de toda deuda. La deducción en el IRPF sólo se aplica a una suma de 9.000 euros anuales. Éste es el máximo que se paga al banco para aprovechar la fiscalidad. El resto quedará sin la deducción del 15%. Tampoco se puede amortizar más del 40% de la cantidad solicitada en los tres primeros años del préstamo.

Esta operación no es adecuada cuando las comisiones son demasiado altas

Si se ha optado por rescindir, hay que decidir entre cancelación total o parcial. El tipo de gravamen se especifica en el apartado “comisiones” de la escritura de la vivienda. La cuota por este motivo es, junto a la de apertura y de estudio, la más cuantiosa en un contrato de compraventa, pero también pasa más desapercibida para el titular del crédito, cuya principal preocupación es liquidar sus deudas.

  • La comisión de cancelación total se aplica si al derogar la hipoteca todavía resta capital por abonar, que el usuario salda en un pago. Hasta 2007, el valor de la prima podía oscilar entre el 0% y el 3%. A principios de ese año, se reformó la Ley Hipotecaria y la comisión máxima por esta operación se redujo a la mitad, del 1% al 0,5%. Una hipoteca de 120.000 euros pagaba 1.200 euros hasta la reforma y 600 euros después.
  • Para una cancelación parcial, se exige amortizar o haber amortizado un capital mínimo que puede alcanzar el 10% de la deuda y un máximo del 25%. En este caso, la entidad cobra una comisión por los trámites administrativos y por las cantidades que deja de ingresar, o lucro cesante, al no percibir ya intereses por el capital que se paga de manera anticipada.

En un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, al modificarse la ley, los importes que las entidades cobran en concepto de compensación por desistimiento no podrán superar:

  • El 0,5% del capital amortizado de manera anticipada, en los cinco primeros años de la operación.
  • El 0,25% del capital amortizado antes de plazo, si se da en un momento posterior al anterior.
  • Si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la cantidad que se percibirá será la pactada.

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